Gestion des graffitis en copropriété : responsabilités du syndicat et plan d'action
01 April 2025
Dans une copropriété, les graffitis sur les parties communes engagent la responsabilité du syndicat. Une politique claire et un prestataire de confiance évitent les délais coûteux et les conflits entre copropriétaires.
Responsabilités du syndicat face aux graffitis
Les parties communes (façades, stationnements, halls, clôtures) sont sous la responsabilité du syndicat. Un graffiti non retiré dans les délais prescrits par la Ville peut entraîner une amende au nom du syndicat, pas des copropriétaires individuels. Le conseil d'administration doit avoir une politique d'entretien qui couvre explicitement les situations de vandalisme.
Financement du retrait : fonds de prévoyance ou charges communes ?
Les frais de retrait de graffitis ponctuels sont généralement imputés aux charges communes (budget d'exploitation). Si un programme de prévention (anti-graffiti, caméras) est mis en place, il peut être financé par le fonds de prévoyance selon les décisions de l'assemblée. Un contrat d'entretien annuel avec réponse rapide garantie est budgétisable et prévisible.
Déléguer à un gestionnaire ou gérer en direct ?
Un syndicat qui délègue la gestion à un gestionnaire immobilier devrait s'assurer que le contrat de gestion couvre explicitement la gestion des incidents de vandalisme, incluant les délais de réponse et les prestataires approuvés. En gestion directe, un protocole simple (qui appelle qui, sous quel délai) doit être adopté et communiqué au CA.
Communication avec les copropriétaires
Les copropriétaires doivent savoir à qui signaler un graffiti (numéro de contact, application) et dans quel délai ils peuvent s'attendre à une intervention. Un graffiti signalé et retiré en 48h est bien vécu ; un graffiti visible depuis une semaine sans réponse génère des tensions et des demandes d'explications en assemblée.
Questions fréquentes
Un copropriétaire peut-il retirer lui-même un graffiti sur une partie commune ? +
Techniquement non sans autorisation du CA — les interventions sur les parties communes relèvent du syndicat. Mais dans les faits, si le copropriétaire possède les bons produits et la bonne technique, une action rapide avant la réunion du CA peut être préférable à laisser le graffiti se fixer.
Comment inscrire la lutte anti-graffiti dans le règlement de l'immeuble ? +
Ajoutez une clause dans le règlement de l'immeuble qui définit les délais de retrait, le prestataire approuvé, la procédure de signalement et le mode de financement. Soumettez ce règlement à l'assemblée annuelle pour adoption.
Les graffitis affectent-ils la valeur des unités ? +
Oui — des études immobilières montrent qu'une copropriété bien entretenue, sans dégradations visibles, maintient mieux sa valeur et se revend plus facilement. Le premier critère des acheteurs potentiels est la qualité apparente de l'entretien.
Faut-il déclarer les graffitis à l'assurance de la copropriété ? +
Pour des incidents isolés sous la franchise (souvent 2 500-5 000 $ pour les copropriétés), il peut être préférable de ne pas déclarer pour ne pas augmenter la prime. Pour des dommages importants (acid etching sur plusieurs vitrines, vandalisme étendu), la déclaration est justifiée.
Y a-t-il des ressources municipales pour les syndicats victimes de vandalisme répété ? +
Plusieurs arrondissements de Montréal et villes de banlieue ont des programmes de soutien aux syndicats via les SDC ou les postes de quartier. Le SPVM offre aussi des consultations en prévention situationnelle pour les propriétés ciblées à répétition.
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